Installiamo e sostituiamo i contabilizzatori, raccogliamo le letture e consegniamo all'amministratore il prospetto di ripartizione già pronto per il riparto. Un solo interlocutore per tutta la catena, a Torino e provincia.
Oggi per tenere in regola un condominio servono di solito tre fornitori: chi monta, chi legge e chi fa i conteggi. Quando un dato non torna, i tre si rimandano la responsabilità e l'amministratore resta in mezzo. Noi li facciamo tutti e tre, e la centrale termica la seguiamo già. ​
Dal 1° gennaio 2027 le letture devono arrivare da remoto
Il D.lgs 73/2020, che recepisce la direttiva europea sull'efficienza energetica, stabilisce che dal 1° gennaio 2027 tutti i contatori e i ripartitori di calore installati nei condomini devono essere leggibili da remoto.
Non riguarda tutti allo stesso modo. I dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 sono già predisposti alla telelettura: lì, nella maggior parte dei casi, non c'è niente da fare. Quelli più vecchi vanno adeguati o sostituiti entro la scadenza.
C'è anche un obbligo che molti condomini già non rispettano: dal 2022 i consumi vanno comunicati agli utenti almeno una volta al mese. Senza telelettura è di fatto impraticabile, perché vorrebbe dire entrare negli alloggi dodici volte l'anno.
Si può derogare, ma solo con una relazione tecnica redatta da un tecnico abilitato che dimostri l'impossibilità tecnica dell'intervento o la sua non convenienza economica. Non basta decidere in assemblea che non conviene. ​
Quanto costa non mettersi in regola
Le sanzioni previste per la mancata contabilizzazione vanno da 500 a 2.500 euro per singola unità immobiliare, a carico del condòmino, con 45 giorni di tempo per mettersi in regola (D.lgs 102/2014).
In un condominio da ventiquattro appartamenti è un'esposizione che può arrivare a sessantamila euro. È il motivo per cui conviene portare il punto in assemblea adesso e non nell'autunno 2026, quando saranno tutti a chiedere preventivi nello stesso momento. ​
Sostituzione e adeguamento dei contabilizzatori
Veniamo a vedere l'impianto e vi diciamo in quale dei tre casi siete.
I dispositivi sono già teleleggibili. Succede più spesso di quanto si pensi. In questo caso non vendiamo niente: serve solo attivare la raccolta dati, e ve lo diciamo.
Sono recenti ma senza modulo radio. Su diversi sistemi si aggiunge il modulo senza sostituire il ripartitore. Costa meno e si fa prima.
Sono vecchi e vanno sostituiti. Qui si cambia, e si approfitta per rivedere anche le teste termostatiche se sono della stessa epoca.
Lavoriamo con più marchi e scegliamo in base all'impianto che troviamo. Il montaggio si fa ad appartamento occupato, senza svuotare l'impianto: su un condominio medio sono pochi minuti per radiatore. ​
Il servizio letture
Facciamo le letture dei contabilizzatori e dei contatori, periodiche o da remoto a seconda del sistema installato.
Con la telelettura i dati arrivano senza entrare negli alloggi: niente avvisi in bacheca, niente seconde convocazioni per chi non era in casa, niente stime per gli appartamenti rimasti chiusi. Che è poi il vero motivo per cui la legge ha imposto il remoto, al di là dell'obbligo.
Dai dati raccolti vediamo anche le anomalie: un radiatore che consuma il triplo degli altri di solito è una valvola bloccata, e si interviene prima che diventi una contestazione in assemblea. ​
Ripartizione delle spese e tabelle per l'amministratore
Dalle letture ricaviamo la ripartizione secondo la UNI 10200: quota fissa legata ai millesimi di potenza installata e quota variabile legata al consumo volontario di ciascuno.
All'amministratore consegniamo il prospetto completo, con il dettaglio per unità immobiliare, pronto da portare in assemblea e da usare per il riparto. Non un file di letture grezze da far elaborare a qualcun altro.
Se le tabelle dei millesimi energetiche non ci sono o sono vecchie, lo diciamo subito: è il punto su cui saltano fuori la maggior parte delle contestazioni, e conviene sistemarlo prima di fare il primo riparto, non dopo. ​
Valvole termostatiche e termoregolazione
Il contabilizzatore misura, la valvola termostatica permette di consumare meno. Se manca la seconda, il condòmino vede il conteggio ma non ha modo di cambiarlo, e l'unico effetto è il malumore in assemblea.
Installiamo e sostituiamo valvole e teste termostatiche, e sistemiamo l'equilibratura dell'impianto quando serve. È la parte che fa la differenza fra una contabilizzazione che riduce davvero la bolletta e una che sposta solo i numeri da una colonna all'altra. ​
Perché conviene un solo interlocutore
Siamo abilitati DM 37/2008 per tutte le lettere, dalla A alla G: termico, idrico, gas ed elettrico li facciamo noi, e la dichiarazione di conformità la firmiamo noi.
Siamo terzo responsabile per condomini e aziende: ci prendiamo carico di esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell'impianto, con le responsabilità che questa figura comporta.
E la centrale termica la seguiamo già, dal generatore alla regolazione climatica. Vuol dire che quando la contabilizzazione segnala un problema, piani alti freddi o consumi fuori scala o letture che non quadrano, non dobbiamo chiamare nessuno per capire da dove viene: l'impianto lo conosciamo.
Per l'amministratore è un numero di telefono solo, dal preventivo al prospetto annuale. ​
Domande frequenti
Come si dividono le spese fra quota fissa e quota consumo?
La UNI 10200 prevede una quota fissa, legata ai millesimi di potenza installata, e una quota variabile legata al consumo volontario. Il rapporto fra le due dipende dalle caratteristiche dell'edificio e va calcolato, non deciso in assemblea a sensazione.
Che maggioranza serve in assemblea?
Dipende da cosa si delibera: l'adeguamento a un obbligo di legge e la scelta dei criteri di ripartizione seguono maggioranze diverse. Veniamo in assemblea a spiegare l'intervento e lasciamo all'amministratore la parte deliberativa, che è il suo mestiere.
I nostri contabilizzatori vanno sostituiti?
Dipende dall'anno. Dopo il 25 ottobre 2020 sono quasi certamente già predisposti; prima, quasi certamente no. Lo verifichiamo in sopralluogo e ve lo diciamo per iscritto, anche quando la risposta è che non serve fare niente.
Si può evitare la telelettura?
Solo con una relazione tecnica di un tecnico abilitato che dimostri l'impossibilità tecnica o la non convenienza economica dell'intervento. E anche in deroga resta l'obbligo di ripartire le spese secondo la norma, con le tabelle aggiornate.
Quanto dura il lavoro in un condominio?
Il montaggio dei dispositivi si fa a impianto in funzione e per appartamento sono pochi minuti. Su un condominio medio si chiude in pochi giorni, concordando gli accessi con l'amministratore.
Chi risponde se le letture non tornano?
Noi. È il vantaggio di avere un fornitore solo: non c'è un installatore che dà la colpa alla società delle letture e viceversa.
Si può fare adesso o conviene aspettare l'estate?
Conviene decidere adesso e lavorare fuori stagione. La scadenza è il 1° gennaio 2027: chi arriva all'autunno 2026 troverà tutti i fornitori pieni e i prezzi che fanno quello che fanno sempre quando la domanda si concentra. ​
Partiamo da un sopralluogo
Veniamo a vedere l'impianto e la centrale, controlliamo che dispositivi ci sono e di che anno, e vi mandiamo un preventivo che potete portare in assemblea. Se dall'ispezione risulta che siete già in regola, ve lo diciamo e finisce lì.
Potete scriverci dalla pagina richiesta preventivo, oppure chiamare lo 011 283850. WhatsApp 340 726 3970, info@grazianosas.it. Graziano Termoidraulica, Via Montanaro 32, Torino. Interveniamo a Torino e provincia.